如何驱赶房客

很多华人在加州购买房子后，出租给房客，房客拒付房租或直接破坏租房合同。由于美国法律在很大程度上都是偏向保护房客，因而造就了很多利用这一点白住或直接“合法”讹诈房东的事情发生，如何有效利用“驱赶房客法庭”来维护自己的合法利益？

房东房客美国警察驱赶房客租房纠纷出租房屋

                        申春平
                                                                    
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专家介绍

美国爱荷华大学法学博士；美国联邦，加州法庭注册律师；中国注册律师。法律是全民的保障，不是为少数特权而订立的，申春平为您打抱不平。申春平律师来自中国北京，毕业于北京外国语学院，曾于前加州律师协会副会长赫利律师主持的事务所工作多年。申春平现任美国联邦、加州法庭和美国移民律师协会注册律师。为服务广大的消费者，增进大多数人的法律知识，申律师常应AM1300与AM1370电台的邀请，在空中讲解各种法律专题，回答各项法律题目，深入浅出，甚受听众好评。申春平律师精办各种移民、商业、刑事、婚姻等法律案件，成功案例很多，欢迎查询。

                        郑博仁
                                                                    
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专家介绍

自小在美国接受完整教育又能使用流利中文的郑博仁律师，曾担任检察官，法律学识渊博精辟，尤其擅长国际贸易纠纷、海关法、劳工法等领域。关于打官司，郑律师说明几点注意事项：第一，不要耽误时间，第二，不论大小，尽量收集影印保存所有相关文件资料，第三，与律师明确表明当事人自己要什么、对方可能会说些什么，可能的原因是什么；第四，尽量与律师预约早上时段。

视频说明

准备材料

UD-100 表
CM-010 表
SUM-130 表
告知房客违约的书面通知
送达书面通知人员的证词
房屋租赁合同

房客常见的违约表现：

晚缴或不缴房租；
不按约定喂养宠物；
大喊大叫扰邻等。

如何驱赶违约房客？

第一步.发现房客违约后及时书面通知房客改正

加州法律规定房主要给违约房客三天的notice通告，即三天时间的改正期。
比如，房客欠租金3000元，那么要在书面通知中写清给房客三天的时间来还款。

注意：
如果房客晚缴或不缴房租，在给房客的书面通知中，房租金额宁可写少点也不能写多。

第二步.将书面通知送到房客手中

送达书面通知时，房主不要本人送达应选择和此事无关的人送，很多是房地产公司的人来送，但最好还是请邮差送达。

如果房客在三天之内，改正或部分改正违约，房主就不能接着赶走房客。
比如房客欠租金3000块，但是他有在3天内还款1000元，那么房主就不能再赶房客走，三天的notice即为无效。

第三步.如何房客继续违约，房主可到法庭立案起诉房客

美国有一个专门驱赶房客的法庭。如果房主需要通过法庭判决赶走房客的话，在立案的时候，需要填写一系列特定的文件和表格，包括UD-100 表、CM-010 表、SUM-130 表、三日通知以及房屋租赁合同。而对于华人房东来说，尤其要注意房屋租赁合同方面的问题。

立案时房东须提交文件：
UD-100 表；
CM-010 表；
SUM-130 表；
告知房客违约的书面通知；
送达书面通知人员的证词；
房屋租赁合同。
在美国要注意中文协议带到法庭上是不合法的，无论哪一种语言，在法庭上都是合法的，但前提是必须翻译成英文。

在法庭起诉房客时可要求房客在败诉后支付房主请律师的钱。
90%的情况下法官会判房主赢，一般情况下当房客收到上庭通知时一半的房客自己就走了。若是房客没走还觉得自己能赢，情况就有点麻烦。
因为如果从立案到开庭的时间过长，房主只能催促法庭尽早开庭，而不能采取其他行动驱赶房客。

第四步.到法庭质证

法庭开庭一般只有一个法官没有陪审团，此时向法官陈诉情况，房客若出庭也可以陈诉自己的理由。

第五步.将法庭判决书交给警察，请警察按规定程序赶走房客

如果法庭判决书没有出来，房主不可以自己采取行动驱赶房客，这是不合法的。
判决书出来后将其将给警察，请警察按规定程序赶走房客。

警察驱赶房客时，还会再给房客五天的搬家时间。