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| − | == 简介 ==
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| − | 外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。
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| − | 非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。 | + | |
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| − | '''一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：'''
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| − | 1．非居民外籍人士在美国想或从事贸易
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| − | 2．非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款
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| − | 3．上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人
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| − | 4．非居民外籍人士的遗产或信托受托人
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| − | 5．代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人
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| − | '''非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类：'''
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| − | 1 ．与美国有关联的贸易收入所得 | + | 1 、报税依据 |
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| − | 2．固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入
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| | + | 具体非居民的应纳税一般分为两类： |
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| − | ==租赁收入报税 ==
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| − | '''一、对于出租房产 所得 而引起的 税 务'''
| + | 1.与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提 所得税 。 |
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| − | 如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。
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| − | 如果作出此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据 美国 税法第871(d)条例在申报个人所得税是提交一份相应的申明给美国国税局
| + | 2.与 美国 贸易或业务 有 关 的收入， 包括就 业收入 减去 扣除 额后 ， 按照适用 于美国 公民和居民 的 常规分级 所得税 率 征税 |
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| − | 税率
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| − | 以下是2011年联邦个人所得税率，以单身为例：
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| − | 10% $0 - $8,500
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| − | 15% $8,500 - $34,500
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| − | 25% $34,500 - $83,600
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| − | 28% $83,600 - $174,400
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| − | 33% $174,400 -$379,150
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| − | 35% $379,150 ＋
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| − | 因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便 有 了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。
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| − | 假设一栋价值50万美金的房产，一年 的 租金 收入 有3万6千美金 ， 扣除物 业 费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净 收入 为1万6千美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2011年单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。
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| − | 同时，出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此，在通常情况下，如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。
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| − | '''二、入不敷出亦要报税'''
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| − | 有时候当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要作出申报。
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| − | 假设一年的租金收入有1万2千美金， 扣除 物业费 ， 房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净亏损为8千美金。不要以为出租房产处 于 亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报， 美国 国税局会根据此房产 的 租金收入1万2千美金计算个人 所得税 。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。
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| − | ==报税案例 ==
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| − | 房租收入按收入额度是应按比例交税的．那收入的额度是指租金还是指纯利润呢？＂房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被 征 收 税 。＂
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| − | 即 '''净收入 ＝ 租金 － 相关开销'''
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| − | 相关开销包括：贷款利息，房屋保险，房产税，房屋折旧，物业管理，及房屋装修等．
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| − | 以一套剑桥的三家庭投资房为例：
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| − | 售价：$850,000
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| − | 年租金：$1800x3x12=64,800
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| − | 贷款利息：$1,700x12=20,400（贷款60%,利率4%，月供贷款$2434）
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| − | 房屋保险: $2000
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| − | 地产税：$5000／年
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| − | 基本维修：$8000／年
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| − | 房屋折旧：850000/27.5＝$30,909
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| − | 实际收入: 64800-20400-2000-5000-8000=$29,400
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| − | 这个$29,400是实际收入，而报税时所谓的净收入是还要减去房屋折旧的
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| − | 即净收入：29400-30900＝-1500
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| − | 净收入为负数，那么自然不用担心交税的问题．
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| | + | 2、具体解释 |
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| | + | 美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益（扣除出租房产的维护费用等）适用于二类 “与美国贸易或业务有关的收入”，根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，而非30%的固定税率。 |
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| − | == 参考文献 ==
| + | 分级所得税税率最低10%，最高为35%。例如， 50万美元的房产，一般年毛租金为5万美元，扣除物业费，房地产税等持有成本年净租金为3.5万美元，每年的利得税为4930美元左右，大约为净租金的14%。 |
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| − | 1. 美国房屋租赁收入如何报税 - https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_560164.html
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| − | 2. 美国租赁收入报税 - https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_610060.html
| + | 参考文献 |
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| − | 3. 租凭收入报税举例 - https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_610063.html
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| | + | 1. 美国房屋租赁收入如何报税 - 洛杉矶华人资讯网 |
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| − | [[Category: 南加房地产税]]
| + | http://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_560164.html |
