“法拍屋”版本间的差异

2015年1月19日 (一) 19:02的版本

名词解释

“法拍屋”指的仅仅是被法院拍卖的房屋，并不完全代表foreclosure。其实foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。 一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice of Default-简称NOD）并在当地政府机关做记录，公诸于众，从此foreclosure就开始了。既然大家都习惯叫“法拍屋”，我就介绍一下几种法拍屋的终结形式和购买方式：

分类

1.宽限期的法拍屋

贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期一般有三个月，也叫做pre-foreclosure 。

在这期间，如果利息降了，屋主可以申请“重新贷款”（refinance）以获得较低的利息来降低每月的还贷数目，从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠款数目，没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下，目前，屋主可以申请“修改贷款”（loan modification），债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。

2.亏本出售的法拍屋

贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“亏本出售”（shortsale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能攒一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。

3.拍卖中的法拍屋

在宽限期终了阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（public auction）试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

4.银行持有的法拍屋（市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式）

债权人取得产权，然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，简称REO），

购买银行持有的法拍屋，可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。

Short Sale

Short Sale，既为亏本出售，有时也叫SHORT PAY，SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的缩写，在这个过程中，银行是亏损的。 但要知道，只有是在无追究权贷款的情况下，才会发生SHORT SALE，因为在美国，住宅贷款是无追究权贷款，所以SHORT SALE会存在。在很多国家和地区，住宅贷款是有追究权的贷款，就不存在SHORT SALE。

1.一般的流程：

1)贷款人违约

一般是贷款人连续两个月没有支付贷款，这时候银行就在法律上有了查封房子的依据，这时银行会书面通知贷款人银行可能会启动查封程序，但是银行希望与贷款人合作，并帮助贷款人尽量能继续支付贷款。

2)正常出售

这时，贷款人一般会委托房地产经纪人出售房子，如果能顺利售出，那么房子就没有被查封。

3)SHORT SALE-亏本出售

如果销售价太低，不能顺利售出，要银行参与进来，并且银行要让步，不仅不能得到所欠的贷款而且还要支付所有的过户费用，这种情况就是SHORT SALE。

比如：一栋房子的贷款余额是20万美元，如果我们把所有的过户费用是10%来计算，那么，如果房子卖了22万美元，扣除过户费2万美元，剩下20万美元，银行没有亏钱，这就是正常的销售。

但是，如果因为房价下跌，房子只卖了18万美元，加上过户费18000美元，这是银行只能得到162000美元，一共亏损38000美元，这种情况就是SHORT SALE-亏本出售。

2.SHORT SALE的原因

以前银行是很少SHORT SALE的，但次贷危机之后，由于太多的银行查封，银行才愿意考虑SHORT SALE。

SHORT SALE 的原因：

1)查封一栋房子对于银行来说，亏损要远远大于SHORT SALE。

2)查封一栋房子比起SHORT SALE容易，简单的多。

3)SHORT SALE对银行的信用评级没有太坏的影响，但是查封数量对于银行的信用评级会有显著的不良影响，银行不到万不得已时，不愿查封。

4)业主也愿意SHORT SALE，因为一旦被查封，要等7-10年才可能有银行愿意贷款买房，所以，业主也会尽全力与买主，银行合作把SHORT SALE完成。

Bank Owned

REO，即所谓的法拍屋(Real Estate Owned，又称 Bank Owned)，即买房者断供后，被银行没收后重新上市的房子。

参考文献

1. 美国购房常用名词解释 - 洛杉矶华人资讯网

https://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_560149.html